Por Rosa Aboy
A fines de 2025, y a propósito de la presentación de un libro de Javier Buron[1] en el Instituto de la Espacialidad de la Universidad de Buenos Aires, se dio un interesante debate acerca de la escasez de vivienda urbana de alquiler, disponible y asequible, en la Argentina, y que afecta con mayor intensidad a la Ciudad de Buenos Aires. Si bien el libro en cuestión se refiere a la situación de las diferentes ciudades de España, hay referencias a ciudades latinoamericanas que experimentan fenómenos similares y los presentes no tardaron en llevar las preguntas y debates a la situación local.
Como suele suceder en relación con las cuestiones urbanas, el problema de la vivienda es, para Buron, complejo y multicausal, si bien señala el cortoplacismo y la ansiedad por maximizar la renta, como parte importante del problema. En España existe, desde mediados del siglo pasado, desde 1954 más precisamente, la categoría de Vivienda de Protección Oficial (VPO), establecida bajo el régimen franquista. Las VPO constituyen un parque público de vivienda de alquiler diferenciado de la llamada “vivienda social”, planificada por el Estado y destinada a los sectores más pobres. La escasez actual se debe a que muchas VPO, luego de los años que establece la ley para la permanencia, fueron vendidas en propiedad, lo cual sumado al alza de precios y al auge del alquiler turístico determina la crisis actual que afecta a la península ibérica.
En la Argentina la situación es diferente, si bien tiene puntos de contacto. Según datos oficiales y fuentes confiables, la proporción de hogares inquilinos en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se viene incrementando en los últimos años. Según el Censo Nacional de 2022 un 36,8% de los hogares son alquilados. En el Censo Nacional de 2010 la proporción era del 30,7%. Buenos Aires es la jurisdicción con mayor porcentaje de alquiler del país, que en promedio ronda el 22%.
De acuerdo con el último Censo Nacional, la ciudad cuenta con aproximadamente 1,6 millones de viviendas particulares en términos absolutos. Los alquileres en la ciudad dependen casi exclusivamente del mercado privado. No existe un parque de vivienda pública de alquiler similar a las VPO españolas o a otras experiencias europeas o latinoamericanas. En base a datos del Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) el parque público de alquiler estable en CABA es marginal y se ubica probablemente entre el 1 y el 3% del total.
En años recientes, el acceso al mercado de alquiler se convirtió en uno de los principales problemas urbanos. El aumento sostenido de los precios, la volatilidad normativa, los alquileres turísticos y la reducción de la oferta formal generaron una brecha creciente entre ingresos y alquileres. Una de las causas estructurales de la escasez de alquiler asequible es justamente, la ausencia de un parque público de alquiler. Argentina no desarrolló históricamente un sector de alquiler social permanente. Las principales políticas habitacionales (FONAVI, Plan Federal, PROCREAR, etc.) estuvieron orientadas a la promoción de la propiedad, no a la construcción de un stock público para alquiler. Tampoco hubo políticas locales en este sentido, en aquellos momentos en que la Ciudad de Buenos Aires desarrolló sus propias políticas habitacionales.
Financiarización del mercado de la vivienda
Los datos que ofrece el libro de Buron permiten diferenciar a Buenos Aires de otras ciudades con tradición de políticas de vivienda estables y con continuidad en el tiempo, en gran medida porque en la ciudad porteña el Estado no actúa como oferente relevante que incida en las dinámicas del mercado de alquileres. Por el contrario, la vivienda es acá un activo financiero en contextos de inflación crónica y frecuentes ciclos de restricción cambiaria, donde la compra de inmuebles ha funcionado como reserva de valor dolarizada. Esto tuvo varias consecuencias, entre las cuales cabe destacar precios de alquiler definidos en dólares, desacople entre esos valores inmobiliarios y los salarios (en pesos) de los inquilinos, la retención especulativa de inmuebles premium y un incentivo al alquiler temporario que, por amplios periodos, prometió (y cumplió) con una mayor rentabilidad.
La inestabilidad macroeconómica y normativa introdujo, por su parte, el riesgo en contratos de mediano plazo. A ello se sumaron cambios sucesivos en la Ley de Alquileres (2020, 2023 y posterior derogación), lo que generó retracción temporal de la oferta y reducción de contratos tradicionales. La incertidumbre normativa afecta tanto a propietarios como a inquilinos, pero en un mercado sin oferta pública alternativa, el impacto recae principalmente sobre la accesibilidad. Al panorama descrito se suma el elevado valor del suelo en las zonas norte y centro de la Ciudad de Buenos Aires[2], que induce al desarrollo de inversiones orientadas a unidades destinadas a los sectores medios y altos.
Por otra parte, el auge global del alquiler temporario, que con alzas y bajas parece haber llegado para quedarse, no es la causa del problema estructural, pero lo amplifica, al tratarse de un sistema sin contrapeso público. Si Buenos Aires tuviera un parque público robusto de alquileres, el impacto de Airbnb sería acotado, pero siendo el mercado privado el único proveedor, los desplazamientos de la oferta hacia el alquiler turístico generan tensiones fuertes debido a la fragilidad estructural del sistema.
Posibles caminos hacia el mejoramiento de la oferta de alquileres
Por muchas razones ya estudiadas por la sociología, la historia de la vivienda y los estudios culturales del habitar, en la Argentina la propiedad de la vivienda ha sido un horizonte de anhelos compartido por diferentes sectores de la sociedad y que impulsó las políticas públicas a lo largo de todo el siglo XX y del XXI. Tal vez sea hora de matizar este paradigma, a la luz de las experiencias propias y ajenas, aunque eso implique pensar a contracorriente.
Pareciera que el problema de los alquileres no lo puede resolver únicamente el mercado y que la crisis de acceso que experimentan personas de diferentes generaciones y sectores sociales no se resuelve tampoco, únicamente, con regulación de precios ni con subsidios a la demanda.
Tal vez, la solución pueda venir de la mano de la construcción de un sector estructural de vivienda de alquiler gestionado por el Estado para mitigar la escasez de la oferta. Sin un stock significativo gestionado por el Estado, u otras entidades, no hay contrapeso a los precios que se fijan. Por otra parte, parece inteligente estabilizar las normativas y regulaciones, que dado su carácter espasmódico generan problemas más que soluciones. Una política de alquileres debe ser de consenso entre sectores políticos y con continuidad a pesar de los cambios en las gestiones. Si comparamos la situación de Buenos Aires con la que describe Buron en su libro, el problema aquí es más acuciante, pues el parque público de alquiler es extremadamente reducido y no constituye un actor estabilizador.
Algunas experiencias del norte de Europa parecen virtuosas en la resolución del problema. En los Países Bajos cerca del 30% del parque habitacional es vivienda pública de alquiler gestionada por asociaciones sin fines de lucro[3]. Este sector social coexiste con el mercado privado y contiene las distorsiones de precios. En Viena, el 40% de la población vive en vivienda municipal de alquiler o cooperativa[4]. Es una ciudad con tradición y continuidad en políticas habitacionales y en la cual la vivienda pública tiene carácter permanente y es transversal a las clases medias. Finalmente, tambien en Dinamarca, este tipo de alquiler es estable, institucionalizado y con fuerte regulación pública y representa alrededor del 20% del stock[5].
No se trata de trasladar acríticamente las experiencias de estos países, con tradición y continuidad en el tiempo en sus políticas habitacionales y con contextos culturales, económicos y políticos diferentes del caso argentino. Simplemente, tal vez sea el momento de pensar cómo, con los recursos económicos, institucionales y técnicos que la ciudad de Buenos Aires tiene, se pueden elaborar creativamente nuevas políticas. Es posible y deseable que el Estado posea y gestione una masa crítica de viviendas de alquiler que funcione como ancla del sistema y que permita a la vez, a la Ciudad, no desprenderse de activos inmobiliarios de propiedad pública.
[1] Buron, J (2025). El problema de la vivienda. Barcelona, Arpa Editores. La presentación del libro tuvo lugar el 9 de diciembre de 2025 en la FADU-UBA.
[2] Los valores de la propiedad en las diferentes comunas de la CABA pueden consultarse en nuestra herramienta Índice de Bienestar Urbano-IBU disponible en https://www.iciudad.org.ar/indicebienestar/#resultados-generales/2024
[3] Statistics Netherlands / Housing Europe
[4] City of Vienna Housing Statistics.
[5] Housing Europe
