Tablero interactivo de alquileres en CABA – Junio 2026

Por: Martín Gropper, Federico Franzese y Ari Colombo.

¿Qué es AlquiLAB?

AlquiLAB es una herramienta desarrollada por iCiudad que releva mensualmente el estado del mercado de alquileres residenciales en la Ciudad de Buenos Aires. A partir del seguimiento sistemático de las propiedades publicadas y de su cruce con datos de ingresos de los hogares porteños, permite responder preguntas concretas: ¿dónde subieron los alquileres?, ¿qué barrios tienen oferta real?, ¿qué tipo de hogar puede efectivamente acceder a un alquiler formal?

El objetivo es traducir un mercado opaco y fragmentado en indicadores comparables mes a mes, útiles tanto para el diagnóstico ciudadano como para el diseño de política pública.

Quienes alquilan un monoambiente en la Ciudad pagan en promedio un 21% más el metro cuadrado que aquellos que alquilan un departamento de tres ambientes.

Más del 50% de los jubilados porteños no tienen ingresos registrados suficientes para alquilar en CABA. El resto, solo podría acceder a la mitad de las publicaciones

Metodología

Fuente de precios y oferta: relevamiento mensual de las propiedades publicadas en Zonaprop para la Ciudad de Buenos Aires, con desagregación por barrio, cantidad de ambientes y superficie. Se calcula la mediana de alquiler y de expensas por barrio.

Fuente de ingresos: haberes jubilatorios medios informados por ANSES, distinguiendo entre jubilados con moratoria (haber cercano al mínimo) y sin moratoria (jubilación por aportes completos). Se utilizan las cantidades vigentes de jubilados en CABA en cada grupo.

Fuente de gastos básicos: canasta de gastos en alimentos, salud y bienes personales para un hogar unipersonal de adulto mayor, tomada del último informe de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires. Dado que el último dato disponible corresponde a mayo, se actualizó por IPCABA (DGEyC) para tener el valor a junio 2026.

Criterio de acceso: para cada barrio, se considera que un jubilado puede acceder al alquiler cuando su haber cubre simultáneamente (i) la mediana del alquiler más expensas del barrio y (ii) la canasta de gastos básicos. Es decir: haber jubilatorio ≥ (alquiler mediano + expensas) + canasta básica. El ejercicio se replica barrio por barrio para determinar la proporción de la oferta accesible.

Valores de referencia: Junio 2026

Fuentes: Elaboración propia iCiudad en base a Alquilab, Defensoria del Pueblo de la CABA, ANSES e IDECBA.

Desigualdades territoriales

La brecha entre el norte y el sur de la Ciudad se mantiene como el rasgo estructural del mercado. Puerto Madero encabeza el ranking de expensas más caras, con una mediana de $580.000, mientras que La Boca muestra la relación expensas/alquiler más favorable, con un valor 28% por debajo del promedio. En el mismo sentido, Palermo concentra la mayor oferta con 2.241 propiedades publicadas, en contraste con Villa Soldati, donde apenas se publicaron 2 unidades en el mes. La oferta real de alquiler formal está fuertemente concentrada en un puñado de barrios del norte y centro.

Dinámica de precios. Coghlan fue el barrio de mayor aumento mensual (+13%), mientras que Saavedra registró la suba más moderada (+3%). El sobreprecio más elevado (diferencia entre el valor publicado y el valor esperado según características de la propiedad) se observó en Monserrat (+32%), un dato que sugiere presión de demanda o retención especulativa en zonas céntricas.

El castigo a los hogares pequeños. El precio promedio del metro cuadrado de los monoambientes ($17.143) es un 21% más caro que el de los departamentos de tres ambientes ($14.167). Es decir: quienes alquilan la unidad más chica —típicamente hogares unipersonales, jóvenes o adultos mayores solos— pagan una prima por metro cuadrado significativamente mayor. El mercado penaliza al que menos superficie puede pagar.

Acceso de jubilados. El universo de jubilados de la Ciudad se divide en dos grupos con capacidades de acceso muy distintas. Los 319.452 jubilados con moratoria (el 52% del total) perciben un haber promedio de $502.272, que ni siquiera cubre la canasta de gastos básicos medida por la Defensoria del Pueblo de la CABA de $990.000, mucho menos el alquiler más económico de la Ciudad ($701.000). Están estructuralmente excluidos del mercado formal de alquiler en cualquier barrio de CABA.

Los 295.536 jubilados sin moratoria, con un haber promedio de $1.500.739, están en mejor posición pero tampoco pueden acceder a la totalidad del mercado: aplicando el criterio de acceso a cada barrio, solo pueden afrontar el alquiler + expensas + canasta básica en aproximadamente la mitad de la oferta publicada. La discusión pública sobre el acceso a la vivienda suele centrarse en la población joven, pero los datos muestran que la exclusión del mercado formal atraviesa también —y con particular dureza— a los adultos mayores.

Contexto

Los indicadores de mayo confirman tres tendencias que el Monitor viene registrando: la concentración geográfica de la oferta, la prima que pagan los hogares pequeños por metro cuadrado, y la exclusión creciente de sectores enteros de la población del mercado formal. En un contexto de erosión salarial y jubilatoria, la brecha entre lo que la Ciudad ofrece en alquiler y lo que sus habitantes pueden pagar continúa ampliándose.

Fuentes

Zonaprop — Relevamiento mensual de propiedades publicadas en CABA. junio 2026.

INDEC — Encuesta Permanente de Hogares. Aglomerado GBA.

ANSES — Haber jubilatorio medio.

iCiudad — Monitor de Alquileres en CABA, edición junio 2026.