El Foro Urbano Mundial, reunido en Bakú, señalaba recientemente que los problemas de vivienda afectan a 2.800 millones de personas en la actualidad. Sin embargo, como señalan los expertos, si bien la problemática tiene escala global, las soluciones son necesariamente locales. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, alrededor del 35% de los hogares vive en viviendas alquiladas, y las mediciones dan cuenta de un crecimiento sostenido de esta modalidad habitacional. Este incremento expresa transformaciones estructurales en el acceso a la vivienda urbana y plantea interrogantes profundas sobre la propiedad, el peso de los alquileres en los ingresos familiares y las formas de producción del parque habitacional.
Con el propósito de construir un espacio de diálogo plural entre expertos, legisladores, funcionarios, desarrolladores y profesionales, iCiudad convocó a una mesa de trabajo dedicada a explorar caminos desde el problema hacia soluciones posibles. El encuentro, realizado en junio en la sede del Instituto, reunió a referentes del urbanismo, la economía urbana, la legislatura porteña y el sector privado en torno a un interrogante compartido: ¿cómo construir políticas públicas que aborden la creciente dificultad de acceso a vivienda asequible en alquiler?
Rosa Aboy: replanteando certezas
Rosa Aboy, vicepresidenta de iCiudad y directora del área de Políticas Urbanas y Ambiente, abrió el debate cuestionando algunas certezas que han dominado la agenda habitacional durante años. Para Aboy, resulta imprescindible animarse a dudar de viejas convicciones porque eso permite debatir genuinamente y alcanzar consensos verdaderos.
La pregunta central que planteó fue provocadora: ¿es viable perseguir el “sueño de la casa propia” en una ciudad como Buenos Aires, o resulta más eficaz instrumentar incentivos para quienes reciclen inmuebles exclusivamente para alquiler en determinadas zonas como Microcentro, Constitución o Balvanera?
Este replanteamiento metodológico abrió el espacio para explorar alternativas concretas. Aboy propuso que el reciclaje de edificios existentes podría ser más económico que la construcción nueva, y que subsidiar la construcción en zonas que equilibren la histórica disparidad norte-sur, condicionando a que los inversores construyan únicamente para alquiler, podría modificar la ecuación del acceso. También mencionó la importancia de estudiar subsidios focalizados a la demanda, dirigidos a jóvenes y adultos mayores, grupos que enfrentan mayores barreras para acceder al mercado formal de alquileres.
AlquiLAB: herramienta de análisis basada en datos
El Instituto presentó en el encuentro AlquiLAB, una herramienta interactiva desarrollada por su equipo técnico que permite monitorear la evolución del mercado de alquileres de largo plazo y temporario en la Ciudad. Federico Francese, economista y miembro del equipo de iCiudad, explicó que AlquiLAB desagrega la información por barrio y pone especial foco en las dificultades de acceso que enfrentan los jóvenes. Para Francese, contar con datos abiertos y dinámicos es fundamental porque permite diseñar políticas públicas basadas en evidencia. La herramienta actúa así como un disparador para el análisis sistemático de tendencias que, hasta ahora, muchas veces se abordan desde la intuición o la percepción.
Perspectivas de los expositores
Josefina Ducos, subsecretaria de Desarrollo Urbano del Gobierno de la Ciudad, enfatizó que no existe una única respuesta al problema de acceso a vivienda. Su perspectiva fue que las soluciones deben ser multidimensionales, abarcando tanto políticas de demanda como de oferta, y que estas deben adaptarse a la heterogeneidad creciente de los grupos que requieren asistencia. Ducos alertó sobre el corrimiento en la capacidad de pago que hoy desplaza la necesidad de políticas habitacionales hacia los deciles medios, exigiendo un monitoreo constante de ingresos para ajustar las herramientas disponibles.
Manuela Thourte (UCR-Evolución) presentó una propuesta específica orientada a revitalizar el Microcentro mediante la reconversión de edificios vacíos en viviendas para estudiantes y jóvenes trabajadores. Thourte argumentó que iniciativas como UADE Housing demuestran cómo la incorporación de población joven al tejido urbano revitaliza barrios y fortalece el comercio local. También planteó que los inmuebles provenientes de herencias vacantes deberían destinarse prioritariamente a programas de vivienda y alquiler social antes de su eventual subasta.
Matías Barroetaveña, también legislador de Fuerza por Buenos Aires, situó el problema en una escala más estructural. Para Barroetaveña, el acceso a vivienda en alquiler es parte de una crisis habitacional más amplia que requiere tanto acciones urgentes como transformaciones estructurales. Mencionó ejemplos internacionales como la Ley de Vivienda de España 2023 y las políticas de desmercantilización impulsadas en Nueva York, sugiriendo que pensar la vivienda como derecho humano es incompatible con considerarla vehículo de inversión especulativa.
Graciela Novoa, presidenta del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU), coincidió en señalar que el problema de los alquileres no afecta únicamente a sectores populares, sino también a la clase media. Novoa destacó que aunque aumentó la oferta, también lo hicieron los precios, frecuentemente superando la inflación en los últimos años. Propuso que el Gobierno de la Ciudad debe tener una política activa en el mercado de alquileres, enfocada no solo en nueva construcción sino en la rehabilitación de edificios existentes, aprovechando oportunidades como la recuperación del Microcentro.
Federico Azubel, arquitecto y desarrollador, llevó el debate hacia una reconfiguración más profunda. Para Azubel, Buenos Aires debe organizar un verdadero sistema de vivienda en alquiler, pasando de un paradigma centrado en la propiedad a uno de acceso a la ciudad. Propuso que las universidades jueguen un rol protagónico como campos de acción y producción de conocimiento, articulando información, incentivos, estabilidad y reutilización del parque existente con producción de nueva oferta de calidad urbana y arquitectónica.
Karina Niebla, periodista especializada en temas urbanos, llevó el debate hacia una reflexión más profunda sobre qué significa realmente acceso a vivienda. Para Niebla, uno de los errores más frecuentes al hablar de la crisis habitacional es reducirla a una discusión puramente sobre el precio del alquiler. Aunque el costo mensual importa, la pregunta central debe ser qué significa poder acceder genuinamente a una vivienda: cómo la ubicación de ese techo bajo el que vivimos impacta en el tiempo disponible, en los gastos en transporte, y hasta en las oportunidades sociales y laborales.
Niebla observó que Buenos Aires construye cada vez más, pero eso no necesariamente se traduce en más hogares accesibles. Mientras crecen los desarrollos inmobiliarios, también aumenta la cantidad de familias que alquilan y la proporción de ingresos que deben destinar para hacerlo. Para algunos, la vivienda es refugio de valor. Para otros, una fuente permanente de incertidumbre. Los aumentos permanentes de alquileres, expensas y servicios generan una situación de precariedad que afecta especialmente a jóvenes y familias trabajadoras.
Un punto crucial de su intervención fue el costo invisible de la expansión urbana dispersa. Cuando el mercado expulsa a las familias hacia zonas cada vez más alejadas, quizás no se pague tanto de alquiler, pero hay un costo extra en otros términos: en horas de viaje, en cansancio, en menos tiempo para estudiar, cuidar, descansar o compartir con los demás. Una vivienda más barata deja de ser accesible si obliga a cruzar la ciudad todos los días para llegar al trabajo o a la escuela, más aún con un transporte público que, en la actualidad, se degrada día a día. Niebla argumentó que el debate no debe plantearse como una elección entre más mercado o más regulación, sino como una pregunta fundamental sobre qué tipo de ciudad queremos construir: una donde vivir cerca de las oportunidades sea un privilegio reservado para unos pocos, o una donde el acceso a una vivienda segura, asequible y bien conectada forme parte de un derecho básico.
Juan Yacopino: propuestas de política pública integral
Juan Yacopino, presidente de la Comisión de Urbanismo y Vivienda del Centro Argentino de Ingenieros, presentó un conjunto de propuestas de política pública integral. Yacopino diagnosticó que Argentina no enfrenta un exceso de población urbana sino un problema estructural de expansión urbana ineficiente, generando mayores costos fiscales en infraestructura sin creación equivalente de empleo ni vivienda accesible. Su propuesta central fue incentivar, de manera temporal, localizada y condicionada a obra efectiva, la inversión privada en vivienda para alquiler permanente y primera vivienda en áreas subutilizadas.
El enfoque es contra-factual: en ausencia del régimen no existe hecho imponible, por lo que se crea nueva actividad donde hoy no la hay. Yacopino enfatizó que el esquema evita la captura de renta del suelo y no subsidia desarrolladores, estableciendo exigencias urbanísticas y ambientales claras mientras el Estado construye ciudad sin financiar directamente. Las propuestas incluyen incentivos fiscales temporales para desarrolladores que construyan en áreas identificadas como subutilizadas, con condiciones de destino claras: vivienda en alquiler por mínimo 10 años, edificios que cumplan estándares de sostenibilidad energética, prohibición de monocultivo de unidades, y espacios para movilidad limpia.
Políticas de mediano y largo plazo
Lo notable del encuentro fue el consenso emergente sobre la necesidad de políticas públicas de mediano y largo plazo, sostenidas en el tiempo. Todos los participantes coincidieron en que la volatilidad normativa y la falta de horizonte temporal claro son obstáculos tanto para arquitectos como para inquilinos, propietarios e inversores. Las soluciones al acceso habitacional no pueden ser coyunturales ni reactivas. Requieren visión, consistencia y recursos dedicados durante ciclos amplios que permitan que las iniciativas maduren y demuestren su efectividad.
El diálogo pluralista de iCiudad en torno a alquileres ilustra que existen consensos disponibles sobre los problemas, hay herramientas de análisis como AlquiLAB para orientar decisiones, y hay propuestas concretas en la mesa. Lo que falta es la voluntad política de institucionalizarlas como políticas de Estado, más allá de gobiernos, y la capacidad de mantenerlas en el tiempo.
