Por Rosa Aboy
Los resultados definitivos del Instituto Nacional de Estadística y Censos correspondientes al Censo Nacional de Población, Hogares y Viviendas 2022, junto con las elaboraciones de la Dirección General de Estadística y Censos de la Ciudad de Buenos Aires (IDECBA), permiten establecer que entre el 36% y el 37% de los hogares de Buenos Aires habitan en viviendas alquiladas. La ciudad constituye así la jurisdicción con mayor proporción de hogares inquilinos del país.
Una mirada de mediano plazo muestra además un crecimiento sostenido de esta modalidad habitacional. Mientras que a comienzos de los años 2000 aproximadamente uno de cada cuatro hogares porteños alquilaba su vivienda, hacia 2024 la proporción ascendía a más de un tercio. Este incremento expresa transformaciones estructurales en el acceso a la vivienda urbana y plantea interrogantes sobre el acceso a la propiedad, el peso de los alquileres en los ingresos familiares y las nuevas formas de producción y utilización del parque habitacional.
Los datos cuantitativos abren una gran cantidad de preguntas: ¿por qué aumenta la proporción de inquilinos? ¿cómo se compone ese grupo desde el punto de vista de sus edades, inserción en la estructura productiva y de ingresos? ¿los inquilinos son predominantemente porteños o tienen otra proveniencia? ¿qué instrumentos normativos regulan los alquileres en la ciudad? ¿qué papel tiene el mercado en la regulación de la oferta, cuáles son sus dinámicas y lógicas de funcionamiento? ¿qué papel juegan arquitectos, ingenieros y desarrolladores?
Los resultados del Censo 2022 muestran que existen 1.615.300 viviendas para una población de 3.121.707 habitantes en la ciudad. [1] Esta relación arroja un promedio de 1,93 habitantes por vivienda, es decir, menos de dos personas por unidad habitacional. El dato constituye un indicador significativo de las profundas transformaciones demográficas, sociales y culturales que atravesó Buenos Aires durante las últimas décadas.
Los censos permiten observar una disminución sostenida en la cantidad de convivientes en las viviendas porteñas. Mientras que en 1960 el promedio era de 3,3 personas[2], descendió a 2,9 en 1980[3] y a 2,5 en 2010[4]. En la actualidad, el promedio se ubica por debajo de las dos personas por vivienda. Esta tendencia se vincula con múltiples factores: el envejecimiento poblacional, la disminución del tamaño de las familias, el aumento de hogares unipersonales, la postergación de la maternidad y las transformaciones en las formas de convivencia. Sin embargo, la reducción del promedio de ocupación también plantea otros interrogantes vinculados con el funcionamiento del mercado inmobiliario. Una parte del parque habitacional permanece desocupada, tiene ocupación eventual o se orienta a modalidades de alquiler temporario. Asimismo, una proporción significativa de viviendas es adquirida como reserva de valor. En consecuencia, la coexistencia entre demanda para alquilar y un importante stock de unidades vacías o subutilizadas constituye una de las principales tensiones del escenario habitacional porteño contemporáneo.
Con respecto a la composición social del universo inquilino, un estudio realizado por el Centro de Estudios Económicos Urbanos de la Universidad Nacional de San Martín en 2022 señala que el 44,8% de las personas inquilinas nacieron en la propia ciudad, el 32,3% en otras provincias argentinas y el 23,3% en otros países. Estos datos muestran que el mercado de alquiler cumple un papel central tanto para la población local como para quienes llegan a Buenos Aires desde otras regiones del país o del exterior.
Si en lugar de la proveniencia sociogeográfica miramos la cuestión generacional, en los últimos años también se verifica una disminución de la tendencia de las personas jóvenes a independizarse tempranamente del hogar familiar. Lejos de responder a un cambio voluntario en las expectativas vitales, este fenómeno, que según el periodista especializado Federico Poore afecta a 4 de cada 10 personas jóvenes en Argentina, parece estar fuertemente condicionado por razones económicas. En un artículo reciente, Poore sostiene que “esta tasa viene en aumento. La dificultad es mayor para este segmento de la población en el que el nivel de informalidad supera el 57% (por encima del promedio general de la economía), lo que impide a muchos cumplir con los requisitos para firmar un contrato de alquiler, como la presentación de recibos de sueldo y otros ingresos demostrables”[5].
Con respecto a la actividad constructiva en la Ciudad y de acuerdo con los datos oficiales reflejados en el Índice de Bienestar Urbano que anualmente elabora iCiudad, las superficies totales autorizadas por el GCABA para construir han descendido año a año, entre 2021 y 2024. Si seguimos la evolución de esas autorizaciones vemos que se aprobaron 4.048.507 m2 en 2021, 2.394.149 m2 en 2022, 1.873.212 m2 en 2023 y 1.747.846m2 en 2024. Esto muestra que el mercado de la construcción, que en un 70% se orienta a las viviendas, viene inyectando menos nuevas unidades al mercado. A esto se suma que las nuevas inversiones se concentran en los barrios donde el precio de venta es mayor. De acuerdo con el Índice de Bienestar Urbano, en el mismo periodo 2021-2024, los barrios de Belgrano, Palermo, Nunez, Colegiales concentran valores altos de propiedad y a la vez, nuevos permisos de construcción, en su mayoría orientados al segmento premium del mercado. En resumen, se construyen menos nuevas viviendas y en su mayoría no se orientan al mercado del alquiler local.
En este contexto, el acceso al alquiler se ha convertido en uno de los principales problemas urbanos y sociales de Buenos Aires. La combinación entre incremento sostenido de la demanda, insuficiente oferta de alquiler accesible, expansión de los alquileres temporarios y utilización de la vivienda como activo financiero contribuye a una creciente presión sobre los precios. A ello se suma la debilidad histórica de las políticas públicas orientadas a la creación de un parque de vivienda pública destinado al alquiler, a diferencia de lo que ocurre en varias ciudades europeas donde existen mecanismos público-privados y cooperativos de regulación de precios y acceso habitacional. La situación plantea, por lo tanto, el desafío de avanzar hacia políticas urbanas integrales que articulen, incentivos a la oferta, mecanismos que favorezcan un uso socialmente más eficiente del parque habitacional existente y regulaciones transparentes, estables y sostenidas en el tiempo.
[1] INDEC. Censo 2022. Cuadro 1.1. Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Total de viviendas, viviendas particulares, por condición de ocupación, y viviendas colectivas, según comuna. Año 2022.
[2] INDEC. Censo 1960. Censo Nacional de Población, Vivienda y Agropecuario de 1960.
[3] INDEC. Censo 1980. Censo Nacional de Población y Vivienda de 1980.
[4] INDEC. Censo 2010. el Censo Nacional de Población, Hogares y Viviendas de 2010.
[5] F. Poore “Independencia: 4 de cada 10 jóvenes no logra irse a vivir solo” en Una calle me separa. Cenital, mayo de 2026
