De acuerdo a datos oficiales del GCABA, durante 2023, se verificó un incremento de la superficie de los permisos de construcción, lo que se traduce en que las inversiones están cada vez más orientadas a grandes desarrollos inmobiliarios y no a pequeñas unidades.
Publicada el 29/2/2024 – Investigación: Ramón Ferrer
La creciente oferta de inmuebles a la venta, sumado a un contexto inflacionario, ha provocado una importante caída en los pedidos de permisos de construcción durante 2023 en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
De esta manera, de 1168 permisos solicitados en 2022, se pasó a 750, una cifra que representa una caída del 35%, según datos oficiales del GCABA.
Es importante destacar que en 2022 ya se había registrado una caída en las autorizaciones.
“Este descenso podría ser multicausal. Por una parte, el cambio en las reglas de juego introducido por las nuevas normativas duplicó, en 2019, las superficies autorizadas en años anteriores, indicando que tal vez los inversores y desarrolladores encontraron en el cambio una coyuntura favorable. Por otra, hacia fines de 2021 y con mayor vigor en 2022, los vecinos de diferentes barrios comenzaron a organizarse, peticionando a las autoridades y a la Legislatura porteña para introducir cambios en las normas que, desde su punto de vista, provocan una pérdida de la calidad urbana en barrios de baja densidad como Núñez, Belgrano, Colegiales, Coghlan, Chacarita, entre otros. Todos barrios que habían sido destino preferencial de nuevos desarrollos inmobiliarios”, se explica en el Índice de Bienestar Urbano elaborado por el i-Ciudad.
Por su parte, de acuerdo a los datos oficiales provistos por el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires también es notoria la reducción de la superficie registrada durante 2023. De 2.394.147,50 se pasó a 1.873.211,65 m², representando una caída interanual del 21,7%.
Estos datos nos permiten concluir que se está verificando un incremento de la superficie de los permisos, que pasó de 2050 m² en 2022 a 2498 m² en promedio en 2023 (un 21,8% más).
Composición de los permisos
Otro dato a destacar es que, durante 2023, se registró una notoria concentración espacial de los permisos otorgados para obra nueva frente a otras modalidades de construcción como las ampliaciones o refacciones. Para el total de CABA, en 2022, cerca del 83% de los permisos tenían como finalidad una obra nueva, mientras que el 17% restante correspondían a ampliaciones. En 2023, los permisos destinados a obra nueva concentraron el 97,7% del total de permisos otorgados, dejando los permisos de ampliación una representación residual del 2,3%.
Si se comparan las variaciones interanuales de los permisos otorgados en función de su destino, se observa que los permisos de obra nueva cayeron un 23,7% (733 contra los 968 otorgados en 2022), mientras que las ampliaciones conocieron una caída del 91,7% (17 en 2023 contra 207 el año anterior).
Esta caída permite intuir una menor inversión en mejoras en la propiedad que se habita por parte de las familias y una concentración en obras nuevas de menor cantidad, pero más grandes por parte de los inversores inmobiliarios. Esta orientación es consistente con los procesos inflacionarios en los cuales se verifica la inversión en vivienda como refugio de valor, por sobre la inversión en la casa familiar como valor de uso.
¿Cuáles son las comunas donde más se construye?
Como era de esperar, la distribución de los permisos y la participación de la superficie difiere mucho entre las comunas. A su vez, la superficie promedio de cada permiso presenta disparidades importantes cuando se las analiza a nivel comunas.
Las tres comunas que más superficie registrada tuvieron en 2023 son la 13 (28,28% del total), la 15 (10,71%) y la 11 (9,31%). Es llamativo el caso de la comuna 13 que, pese a ser la que más superficie registró, sólo concentra el 8.93% de los permisos totales. Esto se debe a que allí se está desarrollando, entre otros, el megaproyecto del Parque de la Innovación, en las ex tierras del Tiro Federal, que concentrará un polo educativo y tecnológico; sumadas a las obras que se están llevando a cabo en la Costanera Norte.
Por el contrario, las comunas 8 y 9 son las de menor superficie media, con 780m² y 830m², respectivamente. Sin embargo, la situación es diferente en ambos casos, ya que la Comuna 8 cuenta con apenas 17 permisos otorgados (2,27% del total), mientras que la Comuna 9 registra una mayor actividad, con 56 permisos otorgados (7,47%).
En ese sentido, se puede llegar nuevamente a la conclusión de que las inversiones están cada vez más orientadas a grandes desarrollos inmobiliarios y no a pequeñas unidades.
En síntesis, al analizarlos por comuna, los datos sobre permisos otorgados y superficie registrada en la Ciudad distan de ser homogéneos. Se presentan situaciones de todo tipo: comunas con pocos permisos de grandes superficies (comunas 1 y 2), otras con muchos permisos y una superficie registrada promedio baja (comunas 7 y 9), así como comunas que concentran muchos permisos de superficie media importante (comunas 13, 15) y otras de pocos permisos pero también de escasa superficie media (comunas 3 y 8).
Las razones de estas dinámicas disímiles deben buscarse por fuera de estos datos puesto que la disparidad de los resultados pareciera relacionarse con la desigual dotación de equipamientos, infraestructuras, indicadores socioeconómicos y ambientales de la Ciudad de Buenos Aires. Esto se traduce en valores del mercado del suelo y de venta de unidades muy distantes entre las distintas comunas, que marcan una perdurable desigualdad entre el norte y el sur de la Ciudad.
