Dra. Arq. Rosa Aboy – Publicado el 3 de julio de 2018
Según el Censo de 2010, la Ciudad Autónoma de Buenos Aires contaba con 1.423.973 viviendas. Si consideramos que la población total censada en la ciudad era de algo menos de 3 millones de habitantes, la proporción que surge es la de una vivienda cada dos habitantes. Sin embargo, los promedios, como bien sabe cualquier investigador, pueden inducir a error, pues su aparente equilibrio oculta una gran diversidad que va desde la existencia de viviendas vacías, o subocupadas, a otras en condiciones de hacinamiento o en las cuales el grado de deterioro impide la práctica de las funciones básicas de habitar.
Una de las distorsiones es introducida por la gran cantidad de unidades de vivienda vacías, que sus dueños poseen como activos para inversión, sin función habitacional alguna. Recientemente, la prensa se ha hecho eco de la propuesta presentada al Jefe de Gobierno, Horacio Rodríguez Larreta, y al titular del IVC, Luis Maquieyra, por la Mesa de alquileres, creada tras la sanción de la Ley 5.859, que eximió a los inquilinos del pago de la comisión a las inmobiliarias.
De la reunión, que tuvo lugar el pasado 18 de junio, participaron representantes del Colegio de Corredores Inmobiliarios, la Cámara Inmobiliaria, la Defensoría del Pueblo y también algunas ONG’s e Inquilinos Agrupados. Los representantes de la Mesa solicitaron “estudiar la situación actual de las viviendas ociosas para delinear programas con el objetivo de incorporarlas al mercado inmobiliario”, basados en la escasa oferta de alquileres en el mercado y el alto precio de los mismos por la escasez de la oferta.
El socialista Roy Cortina había presentado, meses atrás en la Legislatura Porteña, un proyecto en el mismo sentido. La posibilidad de incentivar el ingreso de estas unidades al mercado había aparecido también, el año pasado, en oportunidad de la discusión sobre la reforma de la ley de alquileres. El tema es relevante puesto que, según un informe especial de la Defensoría del Pueblo de Buenos Aires publicado en septiembre de 2015, el 40% de los porteños es inquilino u ocupante de sus viviendas.
El trabajo de la Defensoría, que aborda la problemática del déficit habitacional en la Ciudad de Buenos Aires, desde una perspectiva que incorpora tanto la dimensión cuantitativa como la cualitativa, arrojó cifras interesantes. Gracias al trabajo realizado, puede saberse que el 5% del total de las viviendas presenta condiciones habitacionales deficitarias y que el 6% de la población total de la Ciudad vive en villas, asentamientos informales y núcleos habitacionales transitorios, lo que equivale a aproximadamente 200 mil personas, en su mayoría ubicados en la zona sur. En contraposición con el déficit, se estima que más de 65.000 viviendas en condiciones de ser habitadas, se encuentran vacías. Finalmente, el trabajo estimaba en alrededor del 17% la magnitud del déficit habitacional en la Ciudad de Buenos Aires, de lo que se desprende que aproximadamente 480.000 personas habrían sufrido, en 2015, problemas de vivienda. La mayor parte del déficit, así como el mayor porcentaje de hacinamiento, corresponden a la zona sur de la CABA.
El 6% de la población total de la Ciudad vive en villas, asentamientos informales y núcleos habitacionales transitorios, lo que equivale a aproximadamente 200 mil personas, en su mayoría ubicados en la zona sur.
A la luz de estas cifras y porcentajes, la iniciativa de promover el alquiler de los inmuebles deshabitados, a través de políticas públicas, resulta interesante y podría inyectar algunas unidades en el mercado, aunque resulta insuficiente para mejorar sustantivamente la oferta de unidades para alquiler. Esto se debe principalmente a dos razones. La primera es que en muchos casos, la demanda insatisfecha de alquileres corresponde a los sectores medios y medio bajos de la sociedad, mientras que la mayor parte de los inmuebles ociosos son de gama media o media alta, pues son los sectores sociales más favorecidos quienes pueden tener sus departamentos vacíos como resguardo de capital. Es decir que las unidades que puedan inyectarse al mercado no necesariamente serán aquellos cuya renta puedan afrontar las familias con mayor demanda insatisfecha.
En segundo lugar, y en relación con la primera razón expuesta, está el tema de la localización de los inmuebles ociosos. Al ser una reserva de capital y potencial fuente de liquidez, a través de la venta por sus propietarios, estas viviendas suelen localizarse en los barrios del norte de la ciudad. Belgrano, Nuñez, Palermo, Recoleta y Puerto Madero son los barrios con mayor cantidad de viviendas ociosas y con valores más altos por metro cuadrado. Por esta razón, el ingreso de estas unidades en el mercado no soluciona una demanda que parece extendida en los diferentes barrios y comunas porteñas, con especial intensidad en la zona sur.
Las leyes e iniciativas de políticas públicas orientadas a ampliar y democratizar el mercado de alquileres, que abastece de vivienda al 40% de los porteños, son herramientas necesarias. En ese espíritu se orienta la iniciativa de gravar los inmuebles ociosos. Para complementar esas iniciativas y ampliar el mercado de alquileres sería necesario elaborar no solo una, sino un conjunto de políticas específicas que teniendo en el centro a la política de alquileres, debería configurar un verdadero sistema con varias caras o aristas de las políticas urbanas: habitacional, de desarrollo económico y como política de patrimonio urbano.
Algunos barrios del centro de la Ciudad de Buenos Aires, como Montserrat, San Nicolás o San Cristóbal, entre otros, cumplen con tres parámetros urbanísticos que los vuelven potencialmente atractivos para dar vivienda en alquiler a una población de jóvenes estudiantes, profesionales o empleados de las clases medias. Estos barrios tienen una excelente conectividad a través de la infraestructura de transportes (metrobus, subterráneos, bicisendas, colectivos y cercanía a estaciones de tren), además tienen una buena infraestructura de consumos culturales, gastronómicos y de entretenimiento (están cerca de cines, salas de espectáculos, cafés, centros culturales, casas de estudio, etc.) y finalmente, cuentan con una gran cantidad de edificios de departamentos de muy buen proyecto y excelente calidad constructiva, pero en condiciones de mantenimiento deficiente.
La ciudad podría implementar, en zonas específicas, políticas de fomento para el alquiler orientadas al segmento de los jóvenes, económicamente activos y pertenecientes a los sectores medios, otorgando créditos a los propietarios para la puesta en valor de los edificios. Esto ampliaría el mercado de alquileres hacia zonas donde los valores son más accesibles que los de los barrios del norte de la ciudad.
La ciudad podría implementar políticas de fomento para el alquiler orientadas al segmento de los jóvenes, económicamente activos y pertenecientes a los sectores medios.
En segundo lugar, desde el punto de vista de la economía urbana, habría un mayor aprovechamiento de la capacidad instalada, puesto que la infraestructura de transportes y el equipamiento comercial y gastronómico, en estos barrios, está subutilizada durante los fines de semana y en horas no laborables. En tercer lugar, una masa crítica de habitantes de clase media permitiría comenzar a revertir la tendencia a la gentrificación del centro de la ciudad, fomentando la función residencial en el área central, que ha sufrido un desplazamiento de la vivienda desde hace décadas.
Finalmente, la revitalización del centro y el inicio de un proceso público-privado de puesta en valor de la excelente arquitectura de casas de renta que puebla sus calles, materializaría una alianza virtuosa y necesaria entre políticas de vivienda, desarrollo económico y patrimonio urbano. Los problemas de déficit habitacional son complejos y multideterminados en sus causas y por eso, el desafío es el de construir soluciones creativas que, empleando diferentes herramientas, apunten a la convergencia en la solución del problema de la escasez de oferta de alquileres y paralelamente, redunden en un beneficio económico, cultural y ambiental para la ciudad y todos sus habitantes.
